一．澳大利亚投资环境 1 澳大利亚地处南半球的大洋洲，位于印度洋与太平洋中间，是世界上唯一的占据一整块大陆的国家。澳大利亚国土面积为769万平方公里，是世界第六大国家，海岸线总长36,700公里，总人口为2,023万。澳大利亚划分成六大州和两个地区，分别为澳洲首都地区，新南威尔士州，维多利亚州，昆士兰州，西澳州，南澳州，塔斯曼尼亚州和北方领地。其中悉尼为新南威尔士州首府，人口约450万，墨尔本为维多利亚州首府，人口约400万。 2． 澳大利亚国土辽阔，农牧矿产资源极为丰富，人均资源占有量位列世界第一。世界银行2009年人均资源财富排行榜第一位就是澳大利亚，人均资源财富值80万美元;而中国只有区区的3万美元。从某种意义上讲，生在澳洲，就已经远远把其他人抛在身后了。由于其地理位置毗邻亚太地区，澳大利亚与包括中国在内的亚洲国家有良好的贸易往来。居民来自世界各地100多个国家和地区。目前每年接受移民数为10-15万左右，根据统计资料，移民约有35%选择在悉尼定居，45%选择墨尔本定居，剩余分散于其他各州。 3． 澳洲的房地产业一般每7-10年会有一个房地产市场调整期，大约为1到2年时间。从1995年开始，人口的增长带动了置业市场需求的增加和房价的不断攀升。这股持续近10年之久的房地产市场热潮在2003年年末进入了新一轮的调整期，这是澳洲近10年来的首次全国范围内房价下调。房地产行业周期性调整的自然规律，**对房地产市场税收政策的改革以及对房地产过热的宏观调控，澳洲中央储备银行对贷款基本利率作连续三次上调以及银行收紧房屋贷款的政策是造成本次房地产调整的主要原因。 4．根据澳洲统计局公布的房价统计数据显示，2005年第四季度全国房价平均上升了2.1%，是自2003年12月楼市高峰期后的最佳数据。澳洲房地产协会主席认为这些数据显示出楼市将回到上升轨道。澳洲投资银行的数据也显示住宅市场开始活跃，潜在需求稳固，贷款需求上升，业内人士认为这次澳洲房地产业的调整完成了房地产业的一个良性循环。从1995年开始，澳洲的房地产业经历了近十年的劲升。房价的攀升远远超过了国民经济增长及人均收入水平的递增速度。通过这一轮的房价降温，虽然减少了投资者的数量，却使更多初次买房的人能买得起房屋，从而建立了一种更合理的供需关系#p##e#，也为新的房地产开发和投资带来契机。其一，澳洲房屋仍然处在供求平衡的范围。例如在新南威尔士州和维多利亚州，新房屋（除去市区的公寓楼之外）的供应量仍然处于供不应求的状况。其二，澳洲经济仍处于上升阶段，人们的购买力并未减弱，对房屋的需求呈递增趋势。其三，大批新移民的涌入更成为澳洲房地产市场的生力军。 5. 专家预测：到2012年，悉尼，墨尔本，黄金海岸，布里斯班等主要城市的房地产将会继续增值一倍以上。也就是说，2003年第四季度至2006年上半年，近三年的调整基本到位，新一轮的牛市已经开始。不巧的是2008年美国开始的次贷危机也或多或少的影响到澳洲，因此刚刚进入上升周期和抬头的房产市场又被打了回去。**及时推出了提高首次置业补贴政策，把向下探底的市场又重新拉回到上升通道。所以进入2010年，目前的房产均价和2006年的市场价格差别不大，从而广大国内投资者有机会在最短的时间内赚到最丰厚的资本增值的回报。注：（本来2005—2012年的七年上升周期缩短到2009—2012年的三年周期）综合以上论点，目前是投资澳洲房产和开发澳洲房地产的最佳时机。二．　悉尼市房地产行业的发展状况 悉尼市是澳大利亚金融，经济，文化，交通，商业，贸易和旅游业的中心，有全国最大的港口port botany，以及发达的机场，铁路，公路交通设施连接全国及全世界。工业以石油提炼，机械制造，化工和纺织为主。教育，文化，旅游更是悉尼的亮点。良好的就业机会和优越的生活质量吸引了来自世界各地和国内其他城市的移民。目前，悉尼人口已增长到450多万，占全国总人口的五分之一以上，比十年前增长11%。澳大利亚行政划分为三级政府，即**，州政府及地方政府。我们通常所说的悉尼是由悉尼市及周边的十几个市共同组成。悉尼市中心毗邻悉尼港，是英国人最早登陆澳洲大陆的地点，经过两百多年的建设，悉尼市已经发展成为今天高楼大厦林立的著名国际大都市。置者居其屋，是澳大利亚人代代相传的梦想，拥有自己的房地产，已成为悉尼人身份的象征。统计数字显示拥有自住房产的澳大利亚人比例约为60-65%。 澳大利亚人传统居住方式以花园别墅式的独立住宅为主，近年来追随欧美及香港新加坡等大都市的房屋居住潮流，新型的现代式的公寓建筑吸引了越来越多的澳大利亚人。这种富有创意，汇集都市现代化气息的公寓大楼以交通购物娱乐方便为特点，集实用舒适豪华享受为一体，已成为当前悉尼地区房地产开发项目的主流。 近期公布的澳大利亚富豪榜200强中，近三分之一是经营房地产的佼佼者。根据澳大利亚政府关于人口发展的白皮书，澳大利亚适宜的总人口为6000万人，目前总人口仅约2200万人，即澳大利亚还需要增加两倍的人口，人口的增加无疑将更有力地推动房地产业的发展。澳大利亚各级政府为吸引海外投资制定了一系列优惠政策，其中包括在一定的投资额基础上，并雇用当地工人可以申请移民澳大利亚。 三．澳大利亚房屋建筑体系 澳大利亚属英联邦国家并主要沿袭了英国的体制，其房地产建筑大致分为以下几类：独立屋（house）：一至两层的独立建筑，老房，改建，加建或新建，一般占地面积为四五百至两三千平方米左右，独立产权。旧式单元楼（unit）：二至五层的单元楼房，建筑年限约为30年，每座楼约为十几至二十几套单元，每套单元面积约为七八十至一百多平方米，分契式产权。 新式公寓楼（apartment）：三层以上至几十层新建公寓楼房，每座楼约为几十至上百套公寓，特点舒适，方便，现代设计，大楼内有专人管理，并附有各种服务设施，如游泳池，健身房等。适于学生及年轻的技术移民，公寓面积约为**十至两百多平方米，分契式产权。townhouse：新式两层楼共用墙独立住宅群，每块地上建三套以上至几十套住宅，每套建筑面积一百五十至三百平方米不等，分契式产权。villa：新式一层楼共用墙独立住宅群，每块地上建三套以上至几十套住宅，每套建筑面积一百五十至三百平方米不等，分契式产权。duplex：新式两套公共墙独立屋建于同一块地上，每套建筑面积二百至五百平方米不等，独立产权。四．华人在澳洲的投资创业之路 从19世纪中叶开始，已经有大批中国人以契约华工身份移民澳大利亚，他们大部分以淘金为生。 20世纪70年代以来，随着澳洲移民政策的调整及多元文化制度的确立，澳洲完善的社会福利制度吸引了大批东南亚，香港和台湾的华人移民。80年代中期，来自中国大陆的华人也开始增多。在过去二十年里，随着华人移民人数的急剧增加#p##e#，华人企业在澳洲也迅速发展起来。时至今日，活跃在澳洲商场上的既有来澳几十年的老华侨，也有背景雄厚的新移民，既有经营杂货店，五金店，药房，餐馆等的小生意家庭，也有经营房地产，超级市场，酒店，制造业的企业家，更有被列入澳洲富豪榜的华人富豪。 特别是去年名列澳洲富豪榜前200位的五位华人富豪，都有一个共同的特点：就是凭借投资房地产而取得了今天的财富和成就。澳洲房地产市场在过去几十年的蓬勃发展，无疑帮助这些华人商人发家致富，并造就了一代又一代的新富豪。纵观华人在澳洲的投资创业成功史，投资房产和开发澳洲房地产机会最多，成功的可能性也最大。